Президент группы компаний «Ташир» и один из лидеров рейтинга королей российской недвижимости — о кризисе, новых проектах и наследниках
«Для нас главный показатель бизнеса не оборот, а рентабельность»
Вам интересны проекты конкурентов, которые могут оказаться в сложном положении?
Мы, естественно, очень внимательно изучаем рынок. Сейчас нельзя допускать никаких осечек, надо забивать голы. Если говорить о наших проектах, то на текущий момент мы не рассматриваем сегмент гостиниц и офисов как ключевой. В целом же наши интересы не изменились: коммерческая недвижимость с хорошим расположением. Мы намерены продолжать развитие в области жилья класса бизнес и бизнес-плюс.
Почему не стали заниматься жильем экономкласса, ведь такие квартиры продаются лучше?
Жилье экономкласса продается без маржи, а в сегменте бизнес и бизнес-плюс маржа довольно высокая. К тому же жилье экономкласса в первую очередь страдает от кризиса. У нас другой подход: пусть объемы будут меньше, зато будет прибыль. Для нас главный показатель эффективности бизнеса не оборот, а рентабельность. Наша маржа — это святое.
Почему вы вообще заинтересовались жильем?
Мы никогда от него и не отказывались. На текущий момент у нас порядка 500 000 кв. м жилой недвижимости, мы будем и дальше увеличивать долю в этом сегменте. Во-первых, у нас есть инвестиционные средства, которые в таком объеме реализовать в коммерческой недвижимости просто невозможно. Во-вторых, нам нужен быстрый оборот наличности, а его может обеспечить только жилье.
Вас не пугает экономический спад? Будете корректировать планы по жилищной застройке или по-прежнему планируете инвестировать $1,5 млрд в стройку в Сколково?
Нет, не пугает. Никакие проекты мы замораживать не будем, даже, наоборот, собираемся увеличить темпы. В кризис можно строить дешевле, и мы хотим воспользоваться ситуацией и запустить побольше проектов. По Сколково планы немного изменились. Планировали построить примерно 700 000 кв. м, но получили ГПЗУ только на 400 000 кв. м (и еще под землей 200 000–300 000 кв. м), поэтому инвестиции будут меньше в два раза — где-то $700–800 млн.
Кроме того, у нас запускается интересный проект по строительству элитного жилья на участке 1,7 га на Краснопресненской набережной в Москве, который принадлежит Мосэнерго. Планируем инвестировать $250 млн. Всего будет построено 45 000 кв. м и еще 15 000 кв. м отреставрировано (на участке находится объект культурного наследия — электростанция фабрики «Трехгорная мануфактура», которая будет сохранена. — Forbes). Мне кажется, за два года удастся все построить.
Какие еще проекты хотите начать в кризис?
Сегодня нужны короткие проекты. При больших сроках начинаются проблемы, кредиты опять же, которые обслуживаешь пять или 10 лет, и в итоге всю маржу получают банки. Мы не беремся за проект, если строить нужно дольше трех лет, хотя даже таких долгих строек у нас не было до сих пор.
Какие проекты в других отраслях вам интересны?
Мы получили «зеленый коридор» на поставку товаров из Китая. Это очень большой проект, над которым мы трудились три года. Наши партнеры — китайские госкорпорации. Сейчас идет первый эксперимент. С марта будем наращивать объемы.
Что будете возить?
Все, что можно. У нас же есть розничный формат «Наш дом». На этой базе будем развивать китайский проект по всей России. Плюс будем для других импортеров ввозить, обеспечим логистику и электронную растаможку, которая дает оперативность и полностью исключает серые схемы. Это актуально для страны, потому что сегодня политика государства направлена на исключение серых схем в бизнесе, и мы в этом плане очень вовремя в точку попали.
Как вы принимаете инвестиционные решения, с кем советуетесь?
Абсолютно по всем проектам решения принимаю сам, единолично. Это даже не обсуждается ни с кем! Могу послушать мнения, когда мне проект представляют, но решение принимаю только я.
Ошибки были?
До сих пор все было безошибочно (улыбается). Не знаю уж, как дальше будет. Я очень быстро ориентируюсь. Посмотрел и сразу понял: наше или не наше, надо или не надо, на долгие переговоры время не трачу. Поэтому и партнеров у нас нет. Точечно в отдельных проектах могут быть, но в рамках группы никогда не было и не планируем. Тратить долгие месяцы на согласования с партнером я не склонен, это тормозит процесс. При моем подходе все бизнес-процессы внутри группы проходят максимально оперативно и, что главное, эффективно: принял решение, и начинаем развивать проект. Такой подход помог выстоять в 2008 году, даже выйти из кризиса с плюсом. Уверен, и сейчас сработает.
Вы на 100% погружены в дела компании?
Я погружен абсолютно во все направления. У нас полностью ручное управление.
Насколько устойчива компания, если она зависит, по сути, от одного человека?
Об этом можно судить хотя бы по тому, что «Ташир» превратился в огромную многопрофильную группу и продолжает развиваться и осваивать новые рынки. Единоличное управление в какие-то периоды очень важно, особенно в кризисные. Когда все идет хорошо, можно даже позволить топ-менеджерам принимать решения.
«Если не воруешь, то никто тебя в тюрьму не посадит»
Государство — один из главных заказчиков строительства. Какова доля госзаказа в вашей выручке?
Примерно 30%, если считать «Газпром». Естественно, мы планируем ее наращивать. За эти годы мы создали себе хорошую репутацию.
Известны случаи, когда подрядчики строительства государственных объектов оказывались в тюрьме. Не опасно работать с государством?
Давайте посмотрим, кто оказывается в тюрьме. Люди берут у государства авансы, тратят, скорее всего, на какие-то собственные нужды, а потом не могут выполнить госзаказ. У нас такого быть просто не может: мы всегда выполняем все свои обязательства не только перед государством, но даже перед самым маленьким бизнесменом. Нельзя воровать у государства. Если не воруешь, то никто тебя в тюрьму не посадит.
Как бизнесу строить отношения с властью на федеральном и на муниципальном уровнях?
Знаете, сильно стараться выстраивать эти отношения тоже не нужно. Ты должен заниматься своим делом и огда будешь востребован. Если у твоей компании репутация надежного партнера, то они сами к тебе обратятся. Судите сами, если у чиновников есть возможность выбрать между надежными и ненадежными людьми, понятно, кого они выберут. Нужно держать слово и выполнять обещания. Еще важно не загружать людей лишними просьбами. Вот и все.
То есть тут не важны знакомства, чтобы кто-то кого-то с кем-то познакомил, за ручку привел, представил... Личные связи, симпатии, антипатии не играют роли?
Бессмысленно отрицать, что личные симпатии играют определенную роль. Понятно, что если ты не понравишься человеку, то он не будет иметь с тобой дела. Иногда достаточно три слова неправильных сказать, и вопрос закрыт.
А неправильные слова — это какие?
Те, что произносишь, воображая свою излишнюю значимость.
Нужно скромным быть?
Да, и не только скромным, но и надежным человеком.
Вы работали с московскими властями при Юрии Лужкове, а сейчас работаете с мэрией Сергея Собянина. В чем принципиальные различия в системе взаимоотношений с инвесторами?
Да, я работал с мэрией тогда и сейчас. Важно то, что именно сейчас появились правила игры. Городские власти очень четко определяют, на что способны инвесторы, и в рамках этого с тобой выстраивают отношения. Нынешняя мэрия определила пул инвесторов, которые способны вкладывать деньги и развивать экономику города.
Но и при Лужкове был определенный пул инвесторов. В чем разница, в критериях?
Тогда не было пула инвесторов, а были «проводники» этих инвесторов. Раньше было не важно, кто ты такой, если ты получил доступ к «трубе», то никого не волновало, что ты можешь, а что — нет.
А у вас были какие-то «проводники» в бизнесе?
Нет, лоббистов у меня никогда не было и не будет. Мы всегда точечно решали вопросы. Если нужно решить вопрос, его самостоятельно решаю. С любым человеком. Если говорить про Москву, то сейчас «проводники» вообще отсутствуют, их на поле нет. Мэрия работает по четким правилам.
Можете сформулировать эти правила?
Правил много, но в первую очередь это надежность, платежеспособность, крайне важны сроки реализации проектов. Если тебе установлен срок за 2–3 года инвестировать и построить объект и ты это выполняешь качественно и в срок, значит ты надежный партнер для города. А дальше и город будет тебе помогать.
Как устроен механизм градоземельной комиссии? Можно влиять на ее решения?
Нет, абсолютно. Это то, что я называю «правильно выстраивать систему». Если заявка на проект оформлена правильно, то она будет рассмотрена. При положительном ответе все разрешения получаются автоматически.
Чтобы удачно представить проект, нужно понять, чего хочет мэрия. Как вы это улавливаете?
Анализирую. Мы постоянно оцениваем, что может быть перспективно для города в каждый конкретный период времени, и стараемся перестраиваться в этом направлении.
Вы узнаете пожелания мэрии не в личных беседах с чиновниками?
Естественно, элемент личного общения присутствует и у меня, и у всех других девелоперов, но переоценивать его тоже нельзя. У мэра есть инвесткомитет, где постоянно обсуждаются интересные инициативы. И мы присутствуем в этом диалоге, но это ни в коем случае не означает, что можно делать все, что хочешь. Есть жесткие правила игры.
